地王频现，土地财政凸显，国十一条的大棒高高举起，中国房地产市场的调控，好像进入房价越调越高的怪圈。每当房价调控成为热点，开征物业税的呼声就会再次高涨。

空转已达七年的物业税被戏称为楼市的终身绯闻，这柄达摩克里斯之剑到底何时落下，如何落下？

近日，在北京两会期间提交物业税开征提案的北京市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓引起广泛关注。2月4日，刘桓接受了本报的专访。

对商业地产开征或在今年末

《21世纪》：自2003年5月开始，财政部和国家税务总局陆续在北京、深圳等十个省市开展物业税模拟征收试点工作（即所谓“空转”）。您觉得迟迟不能出台的障碍在哪里？近期政策方面的进展如何？

刘桓：物业税进入探索已经是第七个年头了，2008年一度传出即将开征的消息，当时报道很多，但因随后袭来的国际金融危机而被搁置。目前税收方案方面的试点工作已经趋于成熟，影响政策进程的主要是决策层对时机的考虑，担心给房地产市场带来较大的动荡。

其实拖得越久越是骑虎难下，泡沫如果存在，早破比晚破的损失小。现在房价一路走高，对开征物业税呼声很高。

据我所知物业税尚未列入今年全国人大的议程中，但是也有可能增补进入。物业税“十一五”期间就说要征，现在看来可能会在“十二五”期间从一些条件成熟的大城市开始试行。上如果进展快得话，物业税的第一阶段——对商业地产征收，在今年年末开始也是可能的。

居民基本住宅免征物业税

《21世纪》：关于物业税，老百姓普遍担心开征后生活成本上升，房子买不起更住不起，情况会变成如此吗？您说过要对豪宅征物业税，什么样的住宅算是豪宅呢？

刘桓：尽管各地试点方案有所不同，但居民自住房在所有方案中都在免征范围。基本住宅不征税是学界和业界的共识，物业税不会对普通老百姓的生活带来负担。

我个人建议的征收过程为渐进，先对商业地产开征，其后三年对豪宅开征，然后再视情况，在五年左右后将居民的经营性投资性房产（第二套及以上）纳入税基。所谓豪宅，根据住建部规定指容积率小于1且价格高于所在地平均价格20%以上的房屋。

《21世纪》：那目前您的方案中物业税税率大概为多少，会带来多少税收收入？对目前相对疲软的商业地产首先开刀，是否会增加其税负而进一步推高住宅市场？

刘桓：目前商业地产负担的土地使用税和房地产税合并后约占房价的1%左右，物业税的税率也基本定在这个范围。开征物业税后会取消这两项税收，总的税收负担并无大的变化。

在物业税征收的第一阶段，是一种技术上对税目的调整合并，推行起来并不太大困难。物业税带来的税收收入将和目前的土地使用税和房地产税收入之和大致相当。其意义主要是规范税制，推出一套基本模式为下一步征收起到示范和修正作用。

物业税符合社会正义

《21世纪》：您预计开征物业税会对房地产市场产生多大的影响？

刘桓：在未来对豪宅和投资性房产开征物业税后，每年1%的税收则将对提高炒房的成本，对投机行为产生抑制作用，并能提高资源的利用率。当然，开征的影响将立刻反映在预期上，一旦对商业地产开征，市场就会考虑政策的下一步，其效果比实际施行要来得早。

比起征收的实际效果，更可担心的是开征消息可能带来的恐慌情绪。所以我建议物业税的开征一定要做好征求意见、听证，特别是宣传工作，使人民群众充分了解物业税的必要意义。

我一向的看法是房地产基本的功能是使用，是让人住。如果用途变成了囤积以获利，这就发生了扭曲。面对已经偏离正常状态的房地产市场，及时调整更有利于其长期健康发展。投资企业要考虑营业税所得税等等，将房产作为投资品也要受到税收的约束，自己住则有免税的优惠。

土地在我国是稀缺资源，一个人在个人基本需要满足后，不管是为了个人的优越生活还是为了获利而占有更多的资源，为此而付出税收成本是符合社会正义的。

物业税不会和土地出让金合并

《21世纪》：有报道称物业税会和土地出让金合并，甚至将房产方面所有的税费“一网打尽”？

刘桓：这不太可能。房产方面，从盖房、交易到拥有三个环节都可征税，目前税负过度集中在交易环节，物业税将一部分税负平移到拥有环节。土地出让金是我国土地基本制度决定的，目前考虑的物业税方案不会涵盖这一部分。

从国际实践看，税收主要分流转税、所得税和财产税三类。目前土地出让金成为我国地方政府收入的重要来源，但地总是会卖完的，以物业税（不动产税）为主的财产税才是地方政府最主要的收入来源：长期、稳定、透明度高。引入财产税，有助于地方财政的长期健康发展。

《21世纪》：今年税收政策可能会有哪些改变，将有哪些新税种开征？

刘桓：目前增值税扩大范围、车船税从暂行条例变为立法、开征碳税等均已进入立法程序；而开征物业税和个人所得税改革由于呼声很高，也有可能增补入今年全国两会议程。

碳税一直在酝酿，应该是作为环境税家族下的一种，环境税还将包括碳税、硫税（二氧化硫）和水污染税等等。碳税也会反映在油价里，如果碳税开征，尾气税就不太必要了。

目前碳排放的准确测度和相关标准需要制定，税务部门据此测算经济成本和征税效果、确定税率税基等，具体方案有关部门正在会商。当然进入了立法程序不代表能通过。（记者：冯开）（21世纪经济报道）